呼伦贝尔专利权评估 技术入股评估 无形资产价值评估

(一)四三二一法，则四三二一法则 (4-3-2-1 Rule)是将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%;如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的个25英尺价值为路表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。在我国许多城市，尤其是地产市场不太发育的城市，基准地价修正系数法也是常用的方法。
相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。基准地价是某级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格。基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的平均条件。因此，通过待估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期、容积率和价格期日等方面的差异大小，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到待估宗地地价。
基准地价修正系数法的计算公式如下:
宗地地价＝基准地价×区域因素修正系数×个别因素修正系数×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
(二)基准地价修正系数法的适用范围
1．适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。
2．基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。
3．基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
(三)基准地价修正系数法估价的程序
1．收集、整理土地定级估价成果资料。土地定级估价资料是采用基准地价修正系数法评估宗地地价必不可少的基础性资料。在估价前必须收集当地土地定级估价的成果资料，主要包括:土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，并归纳、整理和分析，作为宗地估价的基础资料。
2．确定修正系数表。根据待估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修订系数表，以确定地价修订的基础和需要调查的影响因素项目。
3．调查宗地地价影响因素的指标条件。按照与待估宗地所处级别和用途相对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，调查项目应与修订系数表中的因素一致。
宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，不